부동산의 기본 용적률과 건폐율 알아보기

주택

한때 적당한 면적의 땅을 사서 원하는 집을 짓고 싶었던 적이 있습니다. 땅마다 용적률과 건폐율이 정해져 있다는 사실을 그때 알았습니다. 비단 집을 지을 때뿐 아니라 아파트 재건축 계획을 할 때도 용적률과 건폐율은 중요합니다. 어렵지 않은 내용이지만 기본 중에 기본이고 꼭 알아야 할 내용이라 알아보기 쉽게 정리합니다.

 

 

 

용적률 (Floor area ratio)

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 예를 들어 용적률 200%로 제한된 토지를 100평 샀다면 연면적을 200평으로 지을 수 있습니다. 연면적이 무엇이길래 땅 보다 더 넓을까요? 연면적은 각 층의 바닥 면적의 합계입니다.

 

용적률 (%) = 연면적 / 대지면적,    연면적 = 모든 바닥면적의 합

단, 지하층, 주차용으로 사용하는 바닥면적, 지상층 주차장, 주민 공동시설면적, 초고층 건축물의 피난 안전구역 면적은 연면적에서 제외합니다. 용적률이 높은 땅은 고층의 건물을 지을 수 있기 때문에 땅값이 비쌉니다. 하지만 도시계획 시 용적률에 제한을 두는 것은 일조량과 도시의 미관 등 쾌적한 환경을 조성하기 위함입니다.

 

또한, 재개발이나 아파트 재건축 사업할 때 제한된 용적률이 큰 곳을 선호하는 까닭도 더 높은 아파트를 지어 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다. 이미 제한된 용적률에 다다른 노후 아파트는 분양 물량을 늘릴 수 없어 사업성이 떨어진다고 판단되면 리모델링으로 선회하기도 합니다.

 

건폐율 (Building coverage)

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 만약 건폐율이 20%인 100평짜리 땅에 건물을 지으려면 건축면적을 20평으로 지어야 합니다. 직관적으로 설명드리면 하늘에서 건물을 향해 아래쪽으로 빛을 쐈을 때 바닥에 투영되는 면적이라고 생각하면 됩니다. 건축법 상으로는 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적을 건축면적으로 정합니다. 이해를 돕기 위해 국도부에서 제공하는 자료를 아래 그림으로 도시했습니다.

건폐율 (%) = 건축면적 / 대지면적

건폐율이 낮은 곳은 땅의 면적에 비해 건축물의 면적이 작기 때문에 주변에 녹지나 조경시설을 잘 꾸며 여유로운 환경을 계획할 수 있고, 건폐율이 높은 곳은 아파트나 오피스텔의 동 간 거리가 좁아집니다. 건폐율에 대한 제한이 없던 아주 오래된 단독 주택을 보면 대문을 열고 들어가면 마당은 거의 없고 1층이 땅에 거의 꽉 찬 곳이 있습니다. 집을 부수고 다시 지으려면 건폐율에 대한 제한을 받기 때문에 건축면적이 당연히 줄어듭니다. 그래서 리모델링으로 주택을 수리하는 방법을 택하기도 합니다.

 

용적률과 건폐율에 대해 이해가 되셨을 것입니다. 용적률과 건폐율이 변동함에 따라 건물이 슬림해지고 높아지거나 넓어지고 낮아지는 그림을 상상해볼 수 있습니다. 하지만 용적률과 건폐율의 계산만으로 건물의 높이와 층수가 정해지지 않습니다. 일조 사선, 대항부 사선, 도로사선, 층수와 높이 제한 등으로 더 낮아질 수 있기 때문에 계산에 의한 각 층의 면적과 총층수는 최댓값을 구해놓은 것이라고 생각하면 됩니다.