부동산 재초환 규제 완화? 재건축 초과이익 환수제 계산하는 법

아파트

새 정부의 대통령직 인수위가 재초환 규제 완화를 검토한다는 뉴스가 나오면서 초과이익 환수의 면제 구간이 대폭 상향될 거라는 전망에 벌써부터 강남 재건축 단지의 집값이 꿈틀거리고 있습니다. 재초환이라고 부르는 재건축 초과이익 환수제가 무엇이고 어떤 의도로 생겨난 제도이며, 그 계산법은 어떻게 되는지 실례를 들어 알아보겠습니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제

재건축은 30년 이상된 노후 주택이 안전검사 D등급을 받는 등의 여러 조건에 적합할 때, 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해서 주택을 철거하고 그 토지에 새 주택을 짓는 것을 말합니다. 이때 재건축 조합원 1인당 3천만 원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상되면, 초과 금액에 대해 최소 10%에서 최대 50% 까지 개발부담금으로 환수하는 제도이며 중앙정부, 광역자치단체, 기초자치단체가 각각 5:3:2 비율로 가져갑니다.

 

노무현 참여정부 시절, 전국의 재건축 아파트 단지를 중심으로 가파르게 상승하는 부동산 가격을 안정시키려는 정책의 일환으로 공포되었지만 2008년 글로벌 금융 위기 등의 경제 침체로 인해 실제 적용된 단지는 거의 없었습니다. 그 후, 2012년에 재초환에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2017년까지 재건축 초과이익 환수제가 일시 중단되었다가 2018년 1월 1일 부로 부활했습니다.

 

재초환 옹호론자는 재건축을 통한 이득을 노리는 투기 세력을 차단하기 위해 필요하다는 입장이며, 비판론자는 재건축에 대한 이익은 국가의 것이 아닌 개인의 것이며 그 이익조차 미실현 이익이기 때문에 '환수'가 아니라 '세금'이라는 입장입니다.

 

계산법

환수되는 금액은 재건축으로 조합원이 얻는 이익에서 소요된 비용을 제외한 후, 인근 집값의 상승 정도를 비교해서 그 이익금이 3천만 원을 넘으면 그 초과분에 대해 정해진 부과율로 누진 과세합니다. 부과율 표는 아래와 같습니다.

재건축 초과이익 환수제 부담금 부과율

개발이익은 재건축 종료 시점의 주택 가격에서 재건축 시작 시점의 주택 가격, 인근 정상주택의 가격 상승분과 개발비용을 뺀 금액입니다. 

개발 이익 = 재건축 종료 시점 주택 가격 - 재건축 시작 시점 주택 가격 - 정상주택 가격 상승분 - 개발비용

위 내용 중에 정상주택 가격 상승분의 계산이 애매합니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제10조 제1항에 따르면 정상주택 가격 상승분은 개시 시점 주택 가격에 정기예금 이자율과 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율을 곱해서 산정합니다. 정기예금 이자율은 국토교통부 장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하는 이자율로 계산하고, 평균 주택 가격 상승률은 종료 시점에 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시. 특별자치도. 시. 군. 구의 상승률로 계산합니다.

 

재건축초과이익환수에관한법률

예를 들어, 위 계산에 따라 재건축 조합원 1인당 개발 이익이 9,500만 원이라면, 위 부과율 표에 따라 1,200만 원 + (9,500만 원 x 40%)  = 1,200만 원 + 3,800만 원 = 5천만 원을 부담금으로 환수합니다.

 

인수위에서 말하는 재초환 완화를 검토한다는 것은 위 부과율 표를 조정하는 것을 뜻합니다. 부담금 면세기준을 3천만 원에서 1억으로 올리고, 이익 구간별 10~50%의 부과율을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 알려졌습니다.

 

재초환 규제 완화에 대한 전망

큰 틀에서 새 정부는 규제를 완화하겠지만 속도 조절은 불가피해 보입니다. 강남권을 중심으로 다시 집값이 상승 조짐을 보이고, 재초환 개편은 법 개정이 필요하기 때문에 야당의 동의가 있어야 합니다. 전문가들은 부동산 시장 상황에 따라 규제 완화의 수위를 조절할 것으로 보고 있습니다.